Erhebliche Verletzungen des geltenden Bauplanungsrechts bei der Flächennutzungsplanung und dem Bebauungsplan “Oberer Kittel/Wüstes Stück”

Ist eine Bebauung der Streuobstwiese „Oberer Kittel/Wüstes Stück“ noch aufzuhalten? Nach Überzeugung des konsultierten Frankfurter Experten für Verwaltungs- und Umweltrecht, Rechtsanwalt Teßmer, wird der Bebauungsplan einer rechtlichen Prüfung nicht standhalten.

Rechtsanwalt Teßmer, der durch den Stopp der Rodung des Hambacher Forstes bundesweit Beachtung gefunden hat, legte bereits in 2017 eine Mängelrüge beim Landratsamt gegen die geplante Bebauung der Streuobstwiesen für den BUND und den Verein zur Erhaltung der Gaiberger Streuobstwiesen e.V. ein. Die dort aufgezeigten Mängel sowie weitere Mängel haften auch dem beschlossenen Bebauungsplan an. So fordert das Baugesetzbuch u. a. den Vorrang der Bebauung von Innenbereichen vor einer Bebauung des Außenbereichs, wozu die Streuobstwiese „Oberer Kittel/Wüstes Stück“ gehört. Die Gemeinde Gaiberg versucht mit dem Bebauungsplan aber insbesondere, erhebliche Flächen im Innenbereich entgegen den Tatsachen als für eine Planung „nicht verfügbar“ darzustellen, um so im Außenbereich Flächen ausweisen zu können.

Eine dieser Flächen ist das Gebiet „Obere Ruten“. In der Flächennutzungsplanung wird wahrheitswidrig behauptet, dass dieses Gebiet nahezu ganzheitlich von einem Gärtnereibetrieb genutzt würde und daher nur das Gebiet „Oberer Kittel/Wüstes Stück“ im Außenbereich einer Planung zugänglich sei. Dies ist jedoch offensichtlich nicht der Fall, wie insbesondere anhand von Luftaufnahmen nachgewiesen werden konnte. Frau Bürgermeisterin Vogel konnte sich selbst bei einer Inaugenscheinnahme der Luftaufnahmen sowie einer Ortsbesichtigung mit Vertretern des Vereins zur Erhaltung der Gaiberger Streuobstwiesen e.V. hiervon überzeugen. Der Bebauungsplan fußt allerdings weiter auf diesen wahrheitswidrigen Behauptungen, d.h. die Bürger und Träger öffentlicher Belange wurden hier über die tatsächlichen Grundlagen der Planung getäuscht.

Nach Auffassung von Rechtsanwalt Teßmer bestehen insgesamt gute Aussichten, dass der Bebauungsplan am Ende nicht realisiert werden wird. Ob hierzu eine Klage abschließend geführt werden muss oder die derzeit beim Landtag Baden-Württemberg eingereichte Petition schon erfolgreich sein wird, ist offen.

 

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Bedarf für ein weiteres Wohngebiet in Gaiberg?

Gaiberg hat durch seine Einbindung in die Natur eine eigenständige Identität. Waldgebiete, Grünlandflächen und Streuobstwiesen, die Gaiberg umgeben, bieten ein naturnahes Wohnen in einer klimatisch günstigen und landschaftlich reizvollen Lage. Sie bilden das “grüne Kapital” Gaibergs. In diesem Punkt hat Gaiberg bei Standortvergleichen einen klaren Vorteil, bei einer Reihe anderer Kriterien deutliche Standortnachteile. Wenn Gaibergs Standortnachteile kaum zu beheben, sind sollte der wesentliche Standortvorteil für heutige und zukünftige Generationen erhalten bleiben.

Leider gehen die derzeitigen Planungen der Gemeinde in die entgegengesetzte Richtung: Eine große Streuobstwiese, die zum Teil einen wertvollen alten Baumbestand aufweist und, wie eine von einer anerkannten Expertin durchgeführten artenschutzrechtlichen Erhebung dorkumentiert, auch Heimat zahlreicher schützenswerter Tiere und Pflanzen ist, soll einem neuen Baugebiet geopfert werden. Der Verkauf der überwiegend gemeindeeigenen Grundstücke soll als Finanzierungsquelle für den Gemeindehaushalt entwickelt werden. Unabhängig davon plant die Gemeindeverwaltung im genehmigten Flächennutzungsplan bis zum Jahr 2025 mit einem Rückgang von 111 Einwohner.

Die heutige bekannten Fakten zeigen deutlich, dass der erhoffte Erfolg dieses Vorhabens nicht erreichbar ist:

Die Zahl der Einwohner Gaibergs geht deutlich zurück.

  • Ende des 3. Quartals 2017 hatte Gaiberg 2.383 Einwohner, deutlich weniger als noch am Ende des Jahres 2000 mit 2.447 Einwohner. Obwohl seit dem Jahr 2000 bis heute das Wohnbaugebiet “Krautäcker I” erschlossen und nahezu vollständig bebaut wurde ist die Zahl der Einwohner Gaibergs zurückgegangen.
  • Der rechtsverbindliche Einheitliche Regionalplan Rhein-Neckar, dem der Gaiberger Gemeinderat am 18.07.2012 einstimmig zugestimmt hat, enthält für die Gemeinden der Metropolregion Rhein-Neckar Bevölkerungsvorausberechnungen für das Jahr 2020.  Die prognostizierte Entwicklung der Einwohner bis zum Jahr 2020 ist beunruhigend – für Gaiberg werden zwei Daten genannt:
    • Von der Universität Mannheim wird ein Einwohnerstand von 2.180 (minus 9 % gegenüber dem 4. Quartal 2015 mit 2.380 Einwohner) erwartet.
    • Dieser Wert wird auf 2.260 Einwohner angehoben. Die Anhebung erfolgt in Abhängigkeit der Situation einer Gemeinde. Die Abweichung von den Ergebnissen der Universität Mannheim erfolgt allgemein, wenn das Ergebnis der Bevölkerungsvorausberechnung deutlich negativ war, die Kommune jedoch strukturräumlich günstig im hochverdichteten Kernraum liegt und gute ÖPNV-Verbindungen zu einem Oberzentrum aufweist. (s. Regionalplan S. 41).
  • Kaufmännische Vorsicht berücksichtigt beide Prognosen für weitere Planungen.
  • Das Statistische Landesamt Baden-Württemberg prognostiziert gemäß einer Bevölkerungsvorausrechnung für Gaiberg einen Einwohnerstand von 2.153 im Jahr 2035, also ein Rückgang von 230 Einwohner oder 10 % gegenüber dem Stand des 3. Quartals 2017.
  • Es gibt keine Fakten, die eine Planung sogar auf Einwohnerzuwachs rechtfertigen.

Das Immobilienangebot in der Region steigt:

  • u.a. mit dem Wegzug der US-Armee und mit der Entwicklung der Heidelberger Bahnstadt deutlich. Zudem werden wegen zunehmender Alterung der Bevölkerung künftig gehäuft freiwerdende Einfamilienhäuser aus den Baugebieten der 1960er- und 1970er-Jahre angeboten. Mehr

Berechnungen der Erschließungskosten wurden bisher nicht vorgelegt, werden aber wegen des problematischen Baugrunds und der Wasserverhältnisse erheblich sein. . Mehr

Diese Fakten führen u.a. zu folgenden Konsequenzen:

  • Die mit dem Erschließungsvorhaben verbundenen finanziellen Ziele scheitern an der demografischen Entwicklung, den Besonderheiten der regionalen Immobiliensituation und den Kostenrisiken.
  • Es besteht ein sehr hohes Risiko einer deutlichen Unterauslastung eines Neubaugebietes bei gleichzeitigem Leerstand im heutigen Gaiberger Immobilienbestand.
  • Der Gemeindehaushalt wird durch nicht gedeckte Erschließungskosten dauerhaft belastet, gleichzeitig wird die Zahl der steuerzahlenden Einwohner demografisch bedingt zurückgehen.
  • Das geplante Gewerbegebiet wird wie das geplante Wohngebiet langfristig Unterhalts- und Folgekosten (Straßen, Leitungen, Kanäle, Pflege von Grünanlagen, Straßenbeleuchtung, Winterdienst etc.) verursachen.
  • Die Infrastrukturkosten je Einwohner werden steigen.
  • Eigentümer bestehender, in Zukunft frei werdender Immobilien konkurrieren mit der Gemeinde um eine Zielgruppe potentieller Käufer/Mieter, die demografisch bedingt deutlich kleiner wird.
  • Immobilienpreise kommen wegen des höheren Angebotes unter Druck.
  • Es kommt zu einer schleichenden Entwertung aller Bestandsimmobilien.
  • Die Wertstabilität einer Altersabsicherung “Immobilie Gaiberg” wird gefährdet.
  • Eine Lärmschutzeinrichtung zerstört Gaibergs individuelles Erscheinungsbild.
  • Ein wertvolles Stück Natur wird für immer zerstört.
  • Nachfolgende Generationen werden die Folgen des demografischen Wandels noch stärker erleben. Deren Handlungsspielräume werden heute eingeschränkt.

Gaiberg ist ein konkretes Beispiel für eine zu erwartende Entwicklung, die in unabhängigen Analysen festgestellt und eindrucksvoll beschrieben wird. Mehr

Zukünftige Generationen haben nicht die Option “Rückbau eines Wohngebietes”.

Heute werden Steuergelder für ein aussichtsloses Erschließungsvorhaben verschwendet, das viele Arbeitstunden in Ämtern und Behörden, Planungskosten, Gutachten (Umwelt, Lärm etc.), Rechtsstreitigkeiten etc. verursacht. Diese finanziellen Mittel sollten verwendet werden, damit zukünftige Generationen die Folgen des demografischen Wandels leichter bewältigen können.

Unser Verein zur Erhaltung der Gaiberger Streuobstwiesen e.V. möchte dazu beitragen, dass diese absehbare Fehlentwicklung verhindert wird und Gaibergs einmalige Einbindung in die Natur dauerhaft erhalten bleibt. Wir werden dabei vom BUND und vom NABU unterstützt.

 

 

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